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Was bedeutet Land im Baurecht?

 

Um ein eigenes Haus zu bauen, braucht es ein geeignetes Grundstück und ausreichend Kapital. Durch die zunehmende Bodenknappheit und die dadurch steigenden Baulandpreise stellt dies oftmals eine grössere Herausforderung dar. Wer sich die Landerwerbskosten ersparen möchte, kann als Alternative ein Grundstück im Baurecht erwerben. In der Regel gelten Bauten, welche mit dem Boden fest und dauerhaft verbunden sind, als Bestandteil des Grundstücks. Ein Baurecht ermöglicht es jedoch eine fremde Parzelle im Eigeninteresse zu nutzen und zu bebauen, ohne dabei Grundeigentümer zu werden.Die gesetzlichen Grundlagen dazu findet man im Schweizerischen Zivilgesetzbuch. 

In einem langfristigen Vertrag werden die Bestimmungen über den Inhalt und Umfang des Baurechts vereinbart. Die wesentlichen Punkte sind Dauer, Höhe Baurechtszins, allfällige Vorkaufsrechte, Höhe Heimfallentschädigung und Nutzungsbeschränkungen. Der Grundeigentümer (Baurechtsgeber) erteilt dem Baurechtsnehmer das Recht, auf der Parzelle ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten und verlangt als Gegenleistung ein Baurechtszins. Damit das Baurecht seine Gültigkeit erlangt, muss der Vertrag öffentlich beurkundet und als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Das Baurecht kann auch als eigenes Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden. Die Voraussetzungen dafür sind, dass das Baurecht übertragbar und für mindestens 30 Jahre (und maximal 100 Jahre) vereinbart wurde. 

Der Baurechtszins kann zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung entweder als Geldbetrag oder als Prozentsatz des Landwertes festgelegt werden. Oftmals wird ein indexierter Baurechtszins vereinbart, welcher z. B. an den Landesindex der Konsumentenpreise oder die Mietzinsentwicklung gekoppelt ist. Nach Beendigung der Baurechtsdauer geht das Grundstück mit allen bestehenden Bauten und Anlagen zurück an den Grundeigentümer. Dieser Prozess wird als Heimfall bezeichnet. Von Gesetztes wegen hat der Grundeigentümer dem bisherigen Baurechtsnehmer dafür eine angemessene Entschädigung zu leisten. Die so genannte Heimfallentschädigung. Dabei ist es wichtig, die Heimfallentschädigung vorgängig vertraglich klar zu bestimmen. In der Regel geht man hier vom Marktwert der Liegenschaft im Heimfallzeitpunkt aus.